央视财经消息，今年2月，西安一家开发商闻天科技将12名购买了该公司房子的购房者告上法庭，要求判定当初与购房者签订的合同无效，收回这些本已经卖出去的房源。

放着已经做成的买卖不做，开发商大费周章地起诉自己的客户，此事实属罕见，迅速引发舆论高度关注。开发商为什么要这么做呢？

开发商自曝无证售房状告业主

陈女士是被闻天科技起诉的12名业主之一。今年1月，闻天科技通知陈女士，两年前她花160多万全款购买的房子要收回，不能交付给她。

被起诉的购房者陈女士：因为开发商收购了他们的项目，所以要退购房款给我们，收回房子。我说我已经交了全款，只是你现在没有完工，没有交给我，但房子是我的，然后对方说开发商收购的要求是净盘收购。

陈女士口中的开发商，指的是西安龙湖地产。记者了解到，这家公司在2017年12月26日收购了闻天科技60%的股权，而购房人认为，闻天科技收回房子，是因为在被西安龙湖地产收购时向后者承诺清退业主。在与购房人协商时，闻天科技允诺按20%的标准给陈女士补偿过去两年的利息，加上原购房款，一共200多万元。但陈女士坚决反对这样的方案。

被起诉的购房者陈女士：第一，现在要摇号买房，我不能保证我有那么好的运气能摇上号；第二，现在的房价已经翻番了。

2016年陈女士签认购合同时，价格为每平米7000元左右，如今，项目的销售备案价达到每平米24000元左右。即便拿着退款和利息，如今也不够这套房子的首付。

由于双方未能达成一致，开发商于今年2月份向12位业主提起诉讼，以2016年与购房者签认购合同时，项目没有取得预售许可证为由，要求法院判处合同无效。随后，法院一审判决，支持了开发商的诉求。对于这样的结果，购房者表示不服。

被起诉的购房者陈女士：拿一个无效的合同，跟我们签署，那个时候你是否就在骗我呢？

预售证为何迟迟未办？

拖了两年，一直没能办下来的预售证是一审判决的重要依据，也是案件的焦点。这张预售证为什么迟迟办不下来呢？

庭审的记录显示：开发商之所以没有办理预售证，是因为没有缴纳600万元的廉租房配套资金。而在购房人王女士看来，这笔钱开发商不是缴不起，而是根本不想交。

被起诉的购房者王女士：因为我们有12户交了近2000万元，他们完全有资金去办证。但是，却一直不去办，所以我只能认为他是恶意在拖着不办。

购房者表示，签订购房合同后，他们一直在催促开发商办理预售证，但开发商以项目规划调整、价格重新备案等理由一拖再拖。购房者原本只是担心房子有可能烂尾，但看到工程一直顺利推进，便也逐渐打消了顾虑。

被起诉的购房者王女士：2016年的时候，西安房地产市场比较低迷，很多开发商都没有预售证，这是一种很普遍的行为，所以当时我们还没有在这方面很担心。

记者在采访中了解到，2016年8月，该项目被西安市房管局要求整改，包括清退已售房源、尽快办理预售许可证等。庭审中，开发商表示：这份整改文件是起诉购房人非常重要的原因之一。但陈女士并不认同这种说法。

被起诉的购房者陈女士：2016年8月9号，房管局给的这个处罚决议，我的合同是在2016年8月9号当天签署的，2016年9月1号的时候开发商还在收我的房款。

此外，购房人陈女士提供给记者的三份合同显示：2017年，又有三位购房者和闻天科技签订了认购合同。对此，闻天科技的代理律师给出了这样的说法。

闻天科技代理律师叶名怡：闻天科技把其中的三套房子抵作装修工程款，后来装修公司陆续把这三套房子处理了。其中，有两套转卖给其他人，这就需要闻天科技在合同上变更一下购房人姓名。

购房人质疑的另一个点在于既然开发商要清退房源，却在两年来一直没有退还购房款。闻天科技的代理律师表示：2017年，闻天科技就联系过代理销售公司，要求其协助开发商清退房源，但遭到了销售代理公司的拒绝。

闻天科技代理律师叶名怡：销售代理商在中间，不愿意做这个事，销售商收到100万之后就消失了。

对于这个说法，陈女士也不认同，她认为：如果不是2017年楼市回暖，房价上涨，闻天科技就不会清退房源。

被诉购房者陈女士：2016年8月，西安的房子的价格并不高，当时我们交了全款。但在2018年，我们却被告知要清退房子，拿着我们的钱把房子全部盖好，重新去做销售。那当初，开发商到底是为了卖房子还是为了集资呢？

目前，案件的原被告双方已经完成了二审的证据提交工作，西安市中级人民法院将在近期择机宣判。

法律人士：合同应遵循诚实信用和契约严守原则

五证不全的房地产交易，让购房者失去了法律的保障，得不偿失。实际上，像闻天科技这样不惜自曝违规来状告购房者的事件也并非个案，这样的交易还有哪些风险？购房者又该如何避开雷区？

根据相关法律条例，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，可以认定有效，但起诉前未取得商品房预售许可证明的，应当认定无效。本案中，开发商在今年2月份起诉了12名购房者，拿到预售许可证却在6月上旬，因此，一审判决，法院认定合同无效。

对此，被告方代理律师认为：开发商一直不办理预售证，就是为了利用这一条款，使法院作出有利于自身的判决，从而合法地收回房源，重新出售，以获取更高的利润。

被告代理律师陕西融德律师事务所主任羿克：预售证什么时候申请，什么时候办，由开发商控制。什么时候起诉也可以控制。从司法裁判来讲，不能简单地因为时间段，判断它有效无效。要看合同双方，你的本意是善还是非善。

除了五证不齐全就违规售房之外，为了规避楼市调控政策进行的违规销售也很突出。例如，在环北京的河北三河（燕郊）、大厂和香河等地，由于当地调控政策要求外地人购房必须要有三年的社保或纳税记录。因此，大量没有购房资格的购房者都选择与开发商签订非正式的合同，等三年期满之后再办理正式的网签手续。如果未来这些地方的房价再出现波动，开发商或者购房者为了利益而毁约的闹剧就有可能再度上演。

对于开发商和购房者之间的纠纷，业内人士认为：最重要的就是要遵循诚实信用和契约严守的原则。

中原地产首席分析师张大伟：对于购房者和开发商来说，规避限购政策，钻政策的漏洞，就有可能给自己带来法律的风险。为了保护自己的合法权益，一定要履行网签的程序，并且按照合同的约定，去履行双方的权利和义务。

原标题：这个开发商举报自己，还把业主告上法庭！神操作的背后，究竟打的什么算盘？

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