从今（8）日开始，新发放商业性个人房贷利率须以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。也就是说，关系千家万户的房贷利率正式“换锚”了，定价基准由以往的基准利率转换为LPR。
此次调整之后，房贷利率是上升还是下降？
“自从新政公布之后，我一直十分关心房子的贷款问题。”向女士告诉记者，长假前夕，她在渝北中央公园“下单”了一套90多平米的新房，目前正处于申请贷款的关键时期，新的签订合同将直接决定购房的成本支出。
“今天不少客户来银行咨询房贷的事。”重庆某国有银行个贷部工作人员说，8日一早，他们就按照LPR 房贷利率执行，从目前看，房贷利率水平前后“几无变动”，仅定价方式的方式发生变动。
记者从四家国有银行重庆个贷中心了解到，房贷利率挂钩LPR之后，当前重庆地区，执行的房贷利率为首套个人住房贷款利率在LPR的基础上+79或80个基点，二套个人住房贷款利率为相应期限LPR+103个基点。部分股份银行，执行的房贷利率为首套个人住房贷款利率在LPR的基础上+103个基点，二套个人住房贷款利率为相应期限LPR+127个基点左右。
通常，国有银行资金充足、贷款利率相对更低，更贴近最低线，是一座城市房贷利率价格的“压舱石”。记者以最近一次公布的5年期以上LPR4.85%来计算，在重庆地区，房贷利率为首套房最低5.635%，二套房最低5.88%。
整体来看，据易居地产研究院发布《中国LPR房贷利率报告》，8日监测显示，全国11个一二线城市的LPR基点，调整以后绝大多数城市都较9月略高出了0.02到0.03个百分点，在二线城市中，重庆房贷利率水平前后基本没有变化。
“这应该是为了平稳过渡采取的权宜之计。”多位银行人士分析，新政对于银行个人房贷业务没有带来太大冲击和影响，调整后的个人房贷利率不会出现明显上升或下降，可以说是平稳过渡。
“即便在房贷利率出现上升的城市，月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰，或者说是可以忽略不计的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，考虑到此前央行全面降准的动作，以及后续国内市场继续降成本的导向，预计后续5年期LPR利率也有进一步下行的可能。若出现下行，那么对于降低房贷成本、活跃市场交易等是有积极作用。
■新房贷算法
公式：近一个月“贷款市场报价利率”+加点
其中市场报价利率就是LPR，即金融机构对最优客户执行的贷款利率。这个数值的决定者不再是央行，而是由18家全国性银行根据近期市场情况集中报价，去掉最高值和最低值，最后加权平均算出来的。
最新的利率是什么？按最近一次（8月20日）报价，首套房贷利率不得低于LPR利率（5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。
那么加点如何计算呢？加点要求体现贷款风险状况。如果你所在的城市房贷违约率较高，则很可能上调加点，房贷利率会高一些，以避免风险。此外，还与个人资质信用相关，如果个人征信出现污点，资质很差，加点数还会更高。
也就是说，LPR的定价机制：LＰＲ＋要求点数＋个人征信，决定了贷款利息。
■计算实例
首套房利率=近一个月LPR利率+要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0） （注：增加点数合同期不变，但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整）
二套房利率=近一个月LPR利率+要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0）+0.6%
值得注意的是，随着LPR定价机制改革的推进，未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化，进而也会影响住房按揭贷款的成本，即月供金额的大小。
打个比方，100万贷款本金、30年等额本息偿还方式进行贷款，测算结果可以看出，14个城市在执行LPR新的贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，二套房的月供额比过去增加了15元。
上游新闻·重庆商报记者 郭欣欣 周尚斗
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