随着城镇化率提高，房地产市场逐渐步入“运营为王”的存量时代。对于坐拥存量价值金矿的国企而言，如何盘活存量资产，激活存量“隐形财富”？正处于增量向存量转型关键阶段的重庆本土国企，又该如何借助资源优势及政策红利，抢占存量先机？
7月31日，明源云空间携手明源地产研究院、戴德梁行，在重庆联合举办“2020国有资产盘清盘活私享会”，30余位当地国企资管大咖，共论存量资产盘活之道。
存量盘活主要有五大模式
活动现场，明源地产研究院副院长黄乐从企业战略视角出发，进行了《把握存量资管新机遇，培育国企发展新动能》的主题分享。
黄乐表示，产业转型、城市更新、激活存量，这是当下很多国企都在思考的热点话题。
其中，在激活存量方面，纵观国内外典型标杆企业处理存量资产的成功做法，以及众多企业转型落地经验，主要有五类业务模式。
一是以重为主以轻为辅，依托股市回报扩大规模。此种模式适合国有企业，特别是大型国央企，如华润、大悦城。通过持有资产运营提升，实现资产的保值增值。条件成熟之后，还能面向行业做轻资产管理输出，并最终借助外部资本，实现价值重塑和自身蓬勃发展。
二是以重为主以轻为辅，销售抵押逻辑实现滚动开发。该模式适合有实力的民营房企，通过快速建设及销售或抵押，回笼资金并平衡开发成本。这种模式严重依赖现金流，且企业的抗风险能力较差，未来是否可持续还有待观察。
三是专注资本运作，凭借股权投资实现资本套利。这种模式适合有实力的金融及资本机构，如黑石，这类企业的优势并不在运营，而是把存量资产当做一种特殊的金融投资产品，“抓住时机，低买高卖”是其主流操作手法。
四是专注重资产持有，依托自有资金优化资产配置。运用此种模式的，多为港资家族企业，如恒隆、瑞安等，通常“十年磨一剑”，有很强的商业地产基因，以重资产模式长期持有，打造家族的“现金奶牛”。
五是轻重并举，借助外部力量实现资产增值。该模式适合运营能力极强的资管企业，如新加坡凯德。自身有完整的地产开发及资产运营体系，定期会对在资产包里进行“换货”，通过出售非核心资产实现资产配置的优化。
“片区统筹”或是国企盘活存量的破局之道
私享会上，戴德梁行重庆公司专业研究人员也带来“国企资产盘活”的分享。
戴德梁行重庆公司估价及顾问服务部主管王宗波表示，国企国资发展至今，存在着资产大量闲置、产权分散、缺乏长效激励机制、资产处置能力较弱、运营水平缺乏竞争力等问题。
那么，国企盘活存量资产该如何着手？
对此，戴德梁行重庆公司策略发展顾问部主管马丽华表示，国企盘活存量资产的破局之道在于“片区统筹”。
马丽华说，片区统筹是存量盘活的新思路，能有效缓解产业分散、操作难度大及区域不协调发展的3大难点，以协同效应和全局思维带来区域的整体提升并赋能盘活存量资产。
不过，在马丽华看来，要做好片区统筹并不容易，要以多维复合的方法取代单体的局限性，从全局统筹的视角考量片区规划。具体要从五方面“着力”。
一是要做好上位引导，协调监督。 政府可作为改革组织方，发起片区统筹，并设置城市更新/片区统筹专项机构，实行监督管理等。
二是要做到权责明晰，权益共享。 协商统一各单位职责，制定各方实体目标，保障片区的协同发展，明确利益分配原则，实现多方共赢。
三是要规划先行，实现片区提升。可由统筹实体牵头，共同对片区发展进行整体规划，实现协同发展，以“全局最优”实现“局部最优”，以片区价值的整体提升带动个体盘活。
四是优势互补，风险共担。要充分发挥国有企业和私有企业的资源优势，实现互补，以减轻单方实体独立运作的资本及运营压力，降低风险。
五是加大市场激励，政策保障。可适当放开市场自由竞争机制，鼓励社会资本参与竞争，片区统筹/城市更新委员会应制定管理措施，颁发政策激励办法。
私享会现场，渝开发、康田置业、交通集团、万州经开集团等企业的相关负责人，就存量资产盘活的难点和经验也作了详细探讨。
从重庆本土国企视角，重庆康田置业副总经理周清龙分享了企业资产管理实践经验，他认为，数字化作为提升国企运营的重要手段，可以助力企业实现资产有数、运营有效，最终达成资产的保值增值。
上游新闻·重庆商报记者 孙琼英
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