日前，国土资源部、住房城乡建设部确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

集体建设用地，是指乡镇或者村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。实施这一政策后，试点城市可从集体建设用地中，寻求新的租赁住房建设用地，这将缓解城市供地压力，促进城市租赁住房结构逐步调整。

这次试点的13个城市分别为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都，基本囊括本轮房价上涨较快的城市。

业内普遍认为，集体建设用地对现有土地市场影响的实现有一个前提，即有充分的、规模庞大的集体建设用地进入市场。目前看，北京公布的2017~2021未来五年计划供应总套数150万套，其中租赁住房为50万套，上海“十三五”计划供应住房170万套，其中租赁住房70万套，如果租赁住房用地有相当比例通过集体土地解决，那这个影响将会是非常显著的。

比如广州，日前广州市国土资源和规划委员会印发了《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知，未来5年，广州计划供应住宅用地3200万平方米。值得注意的是，住房建设计划安排75万套，而租赁住房15万套，从供地占比来看，租赁住房也占据了25.8%。这意味着，未来五年每新增五套住房中，就有一套是租赁住房。

13城试点集体用地建设租赁用房

事实上，房地产长效机制如何构建一直是行业十分关注的话题，近期各级政府围绕发展租赁市场的一系列政策让这一问题有了更清晰的突破框架。

土地是调节房地产市场供求关系的根本性核心资源，土地供应规模、供应结构和供应方式，将在相当长一段时间内影响到各类市场行为主体的预期和决策。也正因如此，这次对于集体建设用地利用模式的突破将使未来行业运行面临更多变化，亦会重塑中国传统的居住模式，开发商必须认清这些变化和背后的逻辑，更积极地进行经营策略的调整。

中国指数研究院分析，此次方案明确提出利用集体建设用地建设租赁住房，从源头上盘活了较大规模的土地存量，拓宽了土地供应渠道，更重要的是基于土地特性、开发安置成本、租售成本的差异，这部分土地的利用成本较之市场化用地具有明显优势，加之方案中明确提到“探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行”。这意味着从供应端和运营端都有望明显降低租赁住房运营成本，保障租金水平的适中性和稳定。

易居智库研究总监严跃进认为，更大规模的租赁房源供应、更具市场适应性的租金水平，可以有效分流短期市场化的需求压力。未来随着试点政策的落实，大量集体用地机会将出现，如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模式，须是企业当下在这些城市的战略聚焦。如果策略得当，租赁业务会成为企业借由轻资产模式实现规模突破的重要方式。

“租赁的发展不会出现爆发式，租金的增长也不会出现爆发式。原因很简单，租金的需求未来很长一段时间是单间需求，这种情况下我相信租赁行业发展是稳定的。”链家研究院院长杨现领告诉记者。

中国指数研究院认为，鉴于不同城市市场周期的差异性，房地产视角下的城市格局分化比以往任何时期都要显著。从纵向的时间维度来看，以一线城市为代表的成熟大城市已进入存量运营时期，企业进入门槛也到了历史高点;发展潜力明显的“准一线”城市进入了存量运营与增量开发拉锯发展的时期。这两类城市未来围绕城市更新、长租公寓等存量资产运营的机会较大，此次方案试点的北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、成都等城市大多属于这一行列。

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