近一年以来，住房体系的结构变化明显加速。住房保障得到加强、不动产证券化不断推进、租购并举等变化成为房企面临的新课题。业内观点认为，与市场宏观层面变化并行的是，作为主体之一的房企分化进一步加剧，规模化、集中度持续增长。在存量房市场，呼唤模式化运作和品质服务，是未来的发展趋势。

“实际上长效机制已经在大家的身边发生了。”中信建投首席房地产分析师陈慎近日在链家研究院大连思享会上，分析了房地产市场整体形势带给行业、企业的变化。中信建投的研究表明，供应结构多元化、价格可控性、规模持续性共同决定了住房供给体系的改善；支持“住有所居”的租赁市场建设、供应具备保障以及财富功能的共有产权房、针对房屋出售环节的严格限制等措施促进了住房保障体系的发展；而不动产证券化的推进，则提升了流动性与回报率。

陈慎分析认为，虽然重点城市住宅销量同比下滑，但在三、四线城市去库存的拉动下，2017年楼市整体销售面积空前高涨，他同时判断，2018年会成为房地产销量的“小年”。

“但重点城市成交量的降低并不影响重点房企数据的飙升。”陈慎表示，规模化房企的集中度仍有上涨空间。中信建投跟踪了排名前十房企在全国20个重点城市的房地产市场份额，深圳、厦门的指数超过了50%，平均水平为30%。“我们认为未来前十房企在全国重点城市的市场份额可以冲向40%，甚至更高。”陈慎说。

从土地市场占有率角度，也可以看出规模房企集中度的上涨空间。根据中信建投数据，排名前十房企在20个重点城市拿地占比从2016年的12.7%，已经上升到了2017年前三季度的26.6%。陈慎表示，土地出让新规则要求严审土地购置资金来源、提高购地保证金比例、缩短土地款缴纳时间等因素决定了大企业拿地拥有更多优势，而土地储备决定了房企的未来潜力。

陈慎为中型房企实现超车提供了几个思路，一是进入更多的城市，以综合能力的提升带动规模化发展；二是在存量市场的并购和人才引进策略；第三则是降低资金成本，优化资产配置。

房企如何面对未来租购并举市场下的转型，陈慎以德国最大的房地产公司VONOVIA为例说明，管理与运营可以带来市值的逐步扩大。VONOVIA通过对租约的有效调整、改善现有物业、以运营提升物业品质；并通过并购提升现金流，以流程化、模式化运作建立服务标准，提升行业整体服务品质。

市场分化对品质服务的催生，是链家研究院院长杨现领提出的观点。他分析认为，规模化企业集中度的提升，要求中小房企需要更加注重住宅品质，更关注产品能力。

“整体来看，房价高度集中上涨的趋势结束了，未来会是全流通时代的来临，新房、二手房、租赁市场相互关联，相互补充，相互融会贯通。”杨现领表示，中介公司也同样面临集中化发展，规模化中介拥有大比例市场占有率，会为行业带来相对合理的利润率和标准化的成长格局，“不再是从前的恶意竞争，而是以品质化服务取胜。”他说。

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