长期以来，长沙因楼市平稳而成为行业“标兵”，多项政策均成为其它城市“抄作业”的样本。现在，长沙出台的楼市新政又一次引发市场热议。
5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。
其中的一条设计堪称“创意无限”，对有的人来说，相当于天降“房票”，新“房票”有戏了，也变相放松了限购。
不过，《方案》强调，长沙将坚持“房住不炒”定位，突出住房的民生属性。
腾出新“房票”
根据《方案》，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。
《方案》明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。
出租方式方面，存量房业主既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。
接下来的一条规定成为“点睛之笔”。
根据规定，本《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
按照规定，上述房屋在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。住房租赁相关企业和租赁当事人的失信行为都将纳入诚信体系管理。
规定还显示，在《协议》履约期内，房屋权属人可进行房屋交易，但在因买卖、赠与办理租赁住房不动产转移登记时，需取得长沙市住建部门的租赁住房上市交易工作联系单，且购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。
在之前，根据长沙规定，非本地户籍且未缴纳社保的家庭不可购买限购区域住房；在限购区域已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、在限购区域拥有1套及以上住房的本市户籍成年单身家庭，不得再新购住房。
“按照新规，拥有两套住房的本市户籍家庭，可以选择将其中一套住房盘活供作租赁住房，则其家庭名义住房套数降为一套，符合相关规定后，可以再新购一套住房。不过到时还要看具体操作细则。”当地一位房地产行业从业人士认为。
长沙房产政策持续微调
实际上，近期，长沙房地产相关政策持续微调。
就在5月7日，长沙市人民政府官网发布消息，从5月6日起，长沙市限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。
相比以往政策，这一新规，让部分长沙居民可提前1年-2年时间获得第二套房购房资格。
按照2018年出台的政策，长沙市户籍家庭在限购区域内取得首套房不动产权属证后，满4年后可购买第二套商品住房。2019年，针对一些因为项目烂尾、多年未办理不动产权属证明，导致没有资格购买第二套改善型住房的情况，长沙规定，网签满6年，可购买第二套房。
在湖南世联行市场知识中心看来，这一新规将家庭购买第二套房间隔时间缩短了1-2年，将释放一波换房需求，有利于改善型楼盘。
湖南中原研究院将具备购房资格的人数、长沙户籍家庭占比、购买力和换房意愿等因素综合考虑，计算出这次政策变化后，长沙总计释放购房需求39125人，短期内新增16992批客量，中期新增22133批购房客户。
房地产市场表现方面，近年长沙楼市平稳，成交量有所下滑。
根据克而瑞统计，今年“五一”小长假期间，长沙内五区（芙蓉区、天心区、雨花区、岳麓区、开福区）商品房网签建筑面积约12.9万平方米，同比下跌33%，集中开盘的6个项目平均去化率约53%。一季度，内五区新房供应约133万平方米，同比下跌30%；新房成交约152万平方米，同比下滑45%。
截至4月底，长沙内五区新房库存量约661万平方米，为近三年同期最高值，去化周期已连续9个月上涨。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，今年房地产市场各地政策基调很明晰，预计宽松基调贯穿全年，政策形式也会越来越多样化。
长沙市住建局相关负责人近期表示，将牢牢坚持“房住不炒”定位，紧紧围绕维护房地产市场平稳健康发展的总体目标，保持战略定力，不断优化结构，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，坚持“租购并举”，大力发展保障性租赁住房，努力促进房地产行业的良性循环和健康发展。
多方共赢：盘活存量，激活需求
对于长沙楼市新政，中指研究院分析认为，作为楼市调控的模范生，长沙给出了本轮完善房地产政策的“长沙方案”，根据《方案》内容，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，实现“租购并举”，盘活存量，以求实现多方共赢！
1、盘活存量：将存量房盘活供作租赁住房，运营年限不低于10年，能够有效增加租赁住房供应。《方案》提及力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套，规模与长沙“十四五”期间筹集15万套保障性租赁住房的目标一致，未来不排除两者进行打通的可能，这将成为盘活存量住房、增加租赁住房供应的有效手段。同时，《方案》通过盘活存量的方式筹集租赁住房，有助于减少新增供地中租赁住房配建规模，对于开发企业而言可以增加利润空间。
2、规范市场：业主需要与长房集团、长沙建发集团等试点企业签订《协议》，并由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管。通过此渠道筹集的租赁住房，将会进行统一登记，合法合规进行运营，承租人和出租人的权益能得到有效保障，将有利于推动住房租赁市场的健康发展。
3、实现创收：据了解，业主将存量房盘活供作租赁住房后，每月需缴纳管理费，另外租赁房屋也需缴纳税费。这些费用额度虽然有限，但在一定程度上能为运营企业和政府创造稳定的收入。
4、精准激活需求：盘活用作租赁后的住房，将不纳入家庭住房套数计算，《方案》巧妙地在不改变现行限购政策的条件下，精准激活改善性购房需求，向新房市场释放购买力。
受市场下行和疫情等多重因素影响，近期长沙新房市场表现较为低迷。本次新政之前，长沙已进行了多次楼市政策微调（文末附长沙楼市政策动态），涉及放宽人才落户限制、优化限购政策等多个方面。此次《方案》的出台，激活部分改善性需求，将进一步对楼市形成支撑。
未来或有更多二线城市效仿
本次长沙新政极具创新性，为优化房地产调控与推行“租购并举”提供了新的解题思路，未来或有更多二线城市进行效仿，尤其是楼市表现相对低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市，都可能会借鉴长沙的政策经验，出台相关的楼市新政。而楼市需求支撑较强，限购放松可能性低的一二线热点城市，跟进的概率较小。
与此同时，随着“租购并举”住房制度的持续建设，我国住房租赁市场的发展必将提速，越来越多的企业也开始关注并布局租赁市场。“十四五”时期，40个重点城市计划筹集650万套保障性租赁住房，“长沙方案”为地方政府筹集租赁住房和企业参与运营提供了一条新的路径，未来或有更多城市借鉴，相关企业可以积极参与、提前布局。
上游新闻综合自上海证券报、证券日报、中指研究院、时代周报
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