大象民宿房源内景 受访者供图
梦想中的民宿，一定是充满设计感的房间，拥有浓厚的当地特色；房东，一定是幸福的职业，面对不同的人，聊着不同的事，结交不同的朋友。但梦想很丰满，现实很骨感，民宿房东不是你想当就能当！
张士杰和石晋，曾是C2C短租平台Airbnb超赞房东。然而，两人自己当房东“活多、人累、不赚钱”，在经历了“多么痛的领悟”之后，决定建立一个旅行城市精品民宿租赁共享平台，先把房东们聚集形成一个品牌，再由平台运营，试图打造一个民宿帝国，改变现有民宿业的盈利模式。
当房东，没那么简单
在当上房东之前，重庆的石晋从事互联网行业，北京的张士杰深耕房屋买卖、长租公寓领域。两个人的人生轨迹如两条平行线，各自延伸，似乎没有交集的可能。
直到2016年，民宿火了。截至2016年1月，我国大陆客栈民宿总数达42658家，2012年的民宿从业者尚不足10万，而2016年从业者增至近90万人，有着敏锐嗅觉的两人同时进入这个行业，成为了Airbnb上的房东。
这是一家C2C（个人与个人之间）短租平台，即点对点，一方面给房东发布房源，另一方面吸引房客在线订房，连接旅游人士和家有空房出租的房主的服务型网站。
当时，石晋在朝天门、解放碑共租下3套公寓，改造一番后，挂到Airbnb上，期待着遇见更多的人，知道更多的事，成为超赞的房东。可当他真正当上房东之后，发现一切却不如想象般美好。
“手里像握着一个定时炸弹，消息得及时回复，不然人家就不定你的房子了。”他这样形容了当时的情形：手机不离身，每分钟都得看几次，对消息提示音十分敏感，就连晚上睡觉，手机突然响一声，都能马上从床上弹起来。
实际上，及时回复信息只是最简单的要求，做房东还有很多额外的事情。比如有时候房客要求接机，大部分房东为了一个好评都会赶过去。待房客入住后，又是新的挑战。没有热水，找房东；不知道附近哪里有吃的，找房东；家里电视不能用了，找房东；出门游玩迷路了，找房东。
石晋说，房客入住期间，有全职工作的他总是非常忙碌，从沙坪坝多次往返解放碑、朝天门的民宿，一个月下来，还挣不到多少钱。
而远在北京的张士杰也感受到了自己当房东不容易。于是，两个Airbnb的房东在房东群里相识、吐槽，计划换个方式做民宿，就建立了一个定位于旅行城市精品民宿租赁共享平台——大象民宿，计划将房东们聚集形成一个品牌平台，再由平台运营民宿。
建品牌，没那么容易
“开一家民宿这个梦想看似简单，做起来才知道有多难。”“大象民宿”副总裁石晋表示，针对民宿行业成本高回本慢、难以规模化的问题，特别是部分单体民宿，要投入许多资金自持房源，张士杰和他认为平台轻资产运营非常有必要。
其次，因民宿行业鲜有品牌，所以“大象民宿”一开始就决心打造品牌，打造国内首家C2B2C平台，即吸引个人民宿投资人聚集以建立品牌，再以品牌平台模式运营民宿，将个性化房源与标准化服务结合。“相当于把每一个‘民宿点’连成一个‘面’，再用‘面’联系每个‘房客点’。”可最初试运营时，他们并没有达成目的。
“最开始想着加盟的模式，我们提供前期的选址、装修设计图、相关家居，收取一定合作服务费，给予房东标准培训，再引流过去，交由房东自行打理服务。”石晋坦言，这样的方式与传统C2C相似，可以很快扩张但品质不能保障，房东与房客出现纠纷，站在中间的平台方难以取证、调解。由于每一个房东服务质量不一样，一旦服务不好，损害的是整个“大象民宿”的口碑。
两人考虑一番，决定模式迭代，于2017年5月推出投资人计划实现共享，解决规模化扩张问题。即平台通过招商，为每套房源匹配合适的投资人，对方只需投入前期装修、加盟费、物品购置费等，后期就能获得该房源扣除运营成本后的所有运营收入。“如果投资人每月销售18天及以上，平台只收取6%销售提成，剩余盈利全返给他们。”
有成就，造就近千“甩手掌柜”
去年10月1日，首个涉及民宿的国家行业标准《旅游民宿基本要求与评价》正式生效，对民宿基础性的卫生、安全、服务方面做出了规范。而“大象民宿”以专业房管服务作为市场切入点，恰好踩在点上。
据石晋介绍，平台通过与各大地产中介合作，拿到目标区域内的房源，签订5年长期合同以换取稳定租约，目前已经在北京、重庆、厦门、三亚、成都等15个城市，共拥有2500多套房源。其中重庆大约有50套，多数为均价400元左右的二居室、三居室。
同时，每一套房源搭配了专门的管家，提供包括房源拍照、营销、上线OTA平台，房客信息回复，入住陪同，旅行小管家，突发事件处理等一系列服务。退房后，则由专门的清洁团队接手，投资人全当“甩手掌柜”。
去年国庆，黄女士一家七口入住了重庆南滨路的一套三居室江景房。入住当天下雨，加之重庆地形复杂，他们迷路了，兜兜转转1小时后才到达。这时，房源管家已在楼下撑伞等待多时，这让她十分感动。
黄女士说，入住后，管家仔细询问了一家人的行程，提出了许多当地人的意见。但不巧的是半夜女儿发烧了，这时又是管家及时赶到，带领大家去医院。为了表达感谢，退房前她主动打扫了清洁，还给管家留下一封感谢信。
凭借着个性化加标准化的服务，“大象民宿”上线不到一年，销售额达250万元，房屋月入住率达80%，复购率超15%，“甩手掌柜”近千人，并于近期接受第一创客（重庆云孵化器）孵化。
点评
自己当房东 活多人累不赚钱
石晋给记者列出了一张账单，以一室一厅民宿为例，清洁费50元/次，房租2000元/月，还不算水电费及提供的日常用品，平均一个月有22天左右住满，按每天220元的均价减去成本，每月可能就剩下千元多点。
点评
新模式下 投5万就不管了
石晋称，新模式下，投资人最低仅需5万元就能成为房东，合作周期5年，每月预计3000~4000元收益，什么也不用管。租房打造民宿的可能会贵点，他们需交1万多元的加盟费，支付设计费、装修及物品采购费。
点评
贴心管家这样培养
石晋表示，我们在各地建运营中心，选当地人当管家。标准培训一个月以上，每周再案例分享一次，一个管家负责10~20套房源的整个运营流程，月均收入7000元以上。
■经验
开一家民宿有何宝典可寻？
城市重交通 乡村看“内在”
目前，国内民宿与酒店相比，占比仅在10%以下，按照类型和功能又可以分为农家乐、乡村别墅、城市公寓等多种类别，多为个体运营。与酒店最主要的区分点在于民宿高度个性化、体量小而美，拥有酒店没有的“主人文化”。
开民宿，第一要点是选址，面向不同人群有不同的秘诀。昆虫主题民宿“酷虫巴士”负责人陈云表示，地理位置要好，交通方便，然后是有特色。比如，在重庆，看江景是一个很好的特点。
陈云的看法与石晋一致。石晋为“大象民宿”在重庆的房源定下两个标准，商圈和江景。“我们的目标是外地游客，他们对于重庆大多只知道解放碑、观音桥，房源集中在这两个区域能达到较大转化率。两江交汇作为重庆标志性景色，推出江景房有看点。”另外，他强调，不同类型的民宿有不同的选址，地理位置在城市民宿中尤为重要，但乡村民宿又不一样了，前有农家乐，要想在众多竞争者中脱颖而出，“内在”很重要。
据重庆农家乐协会统计，目前全市农家乐总数已超过30000家，其中条件较好、服务较为规范，并获评星级的农家乐有1500家。随着旅游产业的不断发展，传统农家乐向旅游民宿进阶势在必行。
娄庆是金佛山“那一山人”民宿的主人，开这家乡村民宿之前，他经过了多方调研，得出结论，乡村民宿选址得在景区方圆10公里以内，最重要是有特色。具体一点说，就是要么夏天凉快、冬天下雪，要么春可赏花、秋可摘果，可传统农家乐也能轻易达到这些条件，那民宿就得抓“内在”了。
“内在要找当地文化、历史融入进去，这就是‘文创’，这样和房客聊起来才有依据。”以“那一山人”为例，其所在地以前叫靛厂沟，靛指的是靛蓝，源于此地为生产染料的地方，曾经染坊林立。因此，“那一山人”增加了染布体验、布料DIY活动。
■提醒
投入差别大 运营最关键
如今的民宿行业，许多人都是门外汉，看到近三年来民宿市场持续保持60%以上的增长率，2017年市场交易规模预计突破120亿元，大家趋之若鹜想入行，可对于民宿运营不了解，导致投入无法快速回报，出现了一些问题。
对此，陈云建议大家开民宿最好两年内能回本。他说，城市里面开民宿，最少就花十几万，主要做软装，淘点小物件。其中，小物件一定要费心，因为这些东西恰恰能体现民宿的独特之处。在主题上，要小心追热点，因为瞄准短期的热点，短时间或许能有很高入住率，但不长久。
娄庆则表示,开一间有格调的10个房间的民宿要花费60万以上，花销最大的是购置的物件。日单价定在500元到1000元，至少也得三五年才能回本。同时，房间里的每一件物品都要有考究，需引发房客遐想。“这要下点功夫，多了解当地风俗、多翻开当地历史。”
运营上，几乎所有的民宿从业者都赞成“专业的人做专业的事”。陈云建议，最开始找一个懂行的人，知道怎么发图片，怎么梳理宣传文字，再发到网络上，这些营销展示能带来一定流量。娄庆则认为,主人可以自己运营，但要学习一些基础知识，至少得知道怎么接待客人。“总之，民宿没有你想象中好做，入行需谨慎。”
上游财经·重庆商报记者 韦玥
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