房价上涨，眼看自己的房子卖便宜了，你会信守合同，还是毁约？不久前，巴南一房主因嫌房屋卖便宜了，直接撇开了原买主，高价转卖他人。钱是多赚了，但房主也因此吃上官司，被判决赔偿违约金10.1万元。

80后小伙主城购二手房

80后的朱斌（化名）老家在綦江农村，作为飘泊在外的打工者，能在主城买上一套房屋，有个稳定的容身之所，是其一直以来的梦想。

这些年，通过努力打拼，朱斌渐渐有了一些积蓄。2017年年初，朱斌跑楼盘、走中介、看房子，货比三家后，决定购买八公里轻轨站附近一小区的二手房。

据了解，朱斌看上的这套房屋建筑面积近70平方米，总成交金额50万余元。去年2月底，朱斌通过房屋中介居间介绍，与房主刘方（化名）签订了《房屋买卖合同》。根据合同约定，朱斌、刘方任何一方违反本合同约定，逾期超过10日的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任、支付相当于房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书。

同时，刘方承诺该房无继承、无赠予、无任何经济纠纷。朱斌也表示，这是自己的首套房，待产权过户后，再以此房作抵押贷款，由银行直接向刘方支付房屋余款。

双方签约时，朱斌支付了定金1万元，以及中介费用。根据约定，公证前朱斌将再支付房款近21万元。

房款备好房主却联系不上

办理公证的前一天，朱斌筹齐了所需房款，给刘方发去短信，称余款已准备好，请刘方收款，可以办理相关手续了。但是，他却未得到刘方的回复。

次日，中介公司也给刘方发了短信，称买方已将钱准备好，可以办理相关手续，但是仍未得到其回复。事后朱斌得知，刘方已将房屋转卖他人。自己诚心诚意买房子，却被房东放了“鸽子”，不但房子没买成，而且随着房价上涨，原来准备好的钱，已经买不到相同地段相同面积的房子。朱斌十分气恼，但他并未选择吃“哑巴亏”，而是拿起法律武器维护自身权益，将房东刘方、房屋中介一并起诉至巴南区人民法院，要求其支付违约金10.1万元。

房主被判支付违约金10.1万

该案经过一审、二审，由市五中法院作出终审判决。二审法院认为，朱斌与刘方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。刘方未按合同约定接收朱斌房款，并将房屋转卖他人，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任，而买房者朱斌在合同履行中，并不存在过错。

承办法官表示，原房主刘方虽提出违约金约定过高，但由于房价上涨，朱斌在刘方毁约后，已无法按照双方约定的房价在同等地段买到同等品质的房屋；朱斌依据合同约定要求刘方支付违约金，并未高于房价上涨给朱斌带来的损失。因此，刘方应承担支付违约金10.1万元。

■闻者足戒

为眼前利益违背诚信得不偿失

在二手房交易中，一般约定房价20%左右的违约金，受眼前利益驱动，当房价上涨幅度远超20%，卖方宁可违约支付房价20%的违约金，也不愿继续履行合同，以此获得较大的利润，导致不少卖方完全丧失诚信原则的恶意毁约行为，在破坏交易环境的同时，也造成了大量的司法诉讼。

巴南区人民法院民三庭史春亚法官介绍，今年上半年，该法院二手房房屋买卖合同纠纷大幅上涨，其中多数是卖方不配合买方办理银行按揭贷款面签手续、不办理银行解押手续、不收取买方支付的房款、未经共有权人同意无权出售房屋等违约行为。

“违约行为之所以呈多发态势，主要在于毁约成本太低。”史春亚表示，法治的意义，在于公民的合法行为得到保护，不能让诚实守信者替背信弃义者承担交易成本。确保法律威慑性及契约的稳定性，必须提高违约成本。当前法律中，赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的，主要在于补偿受害方损失，而非惩罚违约方，从而出现了违约者获利的局面。随着违约行为的加剧，对于卖方的违约行为，不少买方直接诉请要求赔偿房屋价差损失，即在诉讼中通过鉴定卖方违约时，房屋的市场价值来确定房屋价差损失，由卖方直接赔偿。对于卖方违约时，买方诉请房屋价差损失，法院予以支持，这将完全保障买方在合同中的权利，大大提高卖方违约成本，对卖方违约行为起到大大的遏制作用。如此，必能让违约者竹篮打水一场空，让守约行为得到更大的鼓励。

本案件的判决，给那些拿诚信当儿戏的违约者敲响了警钟。卖方因房价上涨，为了眼前利益而违背诚信原则，最终也会得不偿失。

■提醒

违反合同义务要承担这些违约责任

“依法签订的合同，签订后便生效，当事人双方应该严格遵守合同约定，并要有履约意识，否则一旦违约将要承担相应的违约责任。”重庆坤源衡泰律师事务所徐兴权律师称，根据合同法规定，当事人违约应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，还要依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，承担损害赔偿责任。

徐兴权介绍，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

何种情况下的违约金约定是低于或者过分高于损失呢？徐兴权称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

同时，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

而当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

另外，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

■建议

购买二手房需要注意这些问题

购买二手房的流程比购买新房的流程复杂繁琐，需要小心谨慎，尤其是首次购房的朋友们，购房常识都非常薄弱，所以更要谨慎。那么购买二手房，需要注意些啥问题呢？在房产交易行业从业多年的资深人士李珊为市民提出了相应的建议：

1.在签订房屋买卖合同时，要先审查房屋所有权是否真实、完整、可靠，有无其他债权、债务纠纷，是否与他人拥有“共有权”关系，应当与全部产权人签订房屋买卖合同，防止未签字产权人以出卖人无处分权为由，拒绝履行房屋过户手续。

2.买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

3.房屋买卖合同中，应当明确约定卖方办理涉案房屋解押手续的时间、配合买方办理银行按揭面签手续的时间，约定具体的付款时间、付款方式，要求卖方提供明确的收款账号。

4.明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。买卖双方要保留好在房屋买卖合同履行过程中的具体履行合同的证据。当对方违约不履行合同，注意固定和收集证据。 

上游新闻·重庆商报记者 徐勤 韩政

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