半个多月前，住建部约谈12个城市，防止房地产市场过热，随后多地发布新政，各地楼市再次迎来调控密集期。

记者注意到，本次被约谈城市主要集中在东北和中西部，部分城市房价涨幅明显。但房价并非唯一指标，有专家称，这次约谈其实与住建部在2017年底提到的一个预警机制有关。

被约谈12城中7城出新政

近期，住建部就楼市问题两次约谈多个城市负责人。截至发稿，在被约谈的12城中，已有7城出台新政，包括合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原。

记者注意到，这些调控多是在原有政策的基础上查缺补漏，主要包括限购和限售的收紧、对商品房预售价格的管理等。

具体来看，限购方面：

成都提出，将限购对象由自然人调整为家庭；户籍迁入限购区域未满24个月的购房人，符合一定条件方可购房；太原要求，本市户籍城六区限购2套。

限售方面：

哈尔滨规定，对主城6区3年内新购商品住房实施限售；贵阳规定，购买的新房3年内不得转让；太原要求，新购住房满2年方可交易转让；成都提出，购买新房或二手房满3年方可转让。

预售价格管理方面：

长春提出，商品房实际成交价格不得高于预售申报价格，否则不予网签；贵阳规定，执行商品房销售明码标价、一房一价制度；合肥要求，开发商取得预售许可证后才能进行商品房预售。

另外，佛山规定，避免在夜间进行项目开盘或销售活动，预计购房人数较多时尽可能采用摇号等方式进行销售。

这些城市有什么特点？

——特点一：集中在东北、中西部

被约谈的12城分别是西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原，并不都是国家统计局归类的15个热点城市。

“本次被约谈的城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易政策的海南，而不是传统的一线和强二线城市。”我爱我家集团市场研究院院长胡景晖告诉中新网记者。

对比来看，2016年北京颁布“930新政”前，住建部曾约谈部分城市，随后近20城发布楼市调控政策。当时原银监会下发通知，对房价上涨过快的16个城市银行业金融机构进行专项检查，而这些城市以一线和二线为主。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗指出，本次被约谈城市的房价绝对值较低，在一线和部分二线城市被严格限购的情况下，一些炒房或投资资金又转向原来的非热点城市。

——特点二：多地出台人才引进新政

“被约谈的一些城市此前曾出台人才吸引政策，这往往与户籍挂钩，很多人可以享受到本地居民的购房优惠。”胡景晖说。

记者注意到，被约谈前，西安、成都、长春、贵阳、徐州等城市均发布了人才引进政策，海南则在5月中旬发布了《百万人才进海南行动计划》。

——特点三：部分城市房价涨幅明显

放宽人才落户政策不同程度地带来一些地方的楼市热度上升。

根据国家统计局发布的70城房价数据，被约谈的12个城市中，除佛山外，其余11城的新房价格3、4月份无一例外地出现环比上涨。

其中，3月份海口的新房价格环比涨幅居70城之首，为2.1%，长春(1%)排第三。4月，西安、海口、三亚、哈尔滨、大连、贵阳、太原等7城新房价格环比涨幅均超过1%。

佛山不在70城之中，根据佛山市住房和城乡建设管理局官网数据，3月，佛山新房均价环比小幅上涨，4月环比下降。

这次约谈与之前有何不同？

值得注意的是，被约谈的12城并非全是房价有明显上涨的城市。

“这与住建部建立的预警系统有关，警示一些地方未来房价可能会上涨。”中原地产首席分析师张大伟说，与以前的事后管理不同，这次约谈是事前预警。

2017年底，住建部提出建立“房地产统计和市场监测预警指标体系”和“加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

张大伟指出，12个城市的约谈，其实是上述政策的落地，代表了未来预警——约谈——问责，房地产调控从过去的一城一策开始升级到三步走。

胡景晖也认为，这次约谈与住建部的监测体系有关。“如果市场已经出现较大波动，投资投机因素明显推高房价时再出台政策，就会有滞后性。”他说，现在是根据价格的异动进行政策的调整和问责，更加及时和有效。

住建部10天两度重申房地产调控不放松

因近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，住建部5月19日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

值得一提的是，上述《通知》的发布，距离住建部约谈成都、太原两市，强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松仅10天。

《通知》明确提出要建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这充分体现了当前调控的新思路，有助于地价的稳定，是房地产长效发展机制的重要内容。

杨东朗认为，所谓“稳定房地产市场”，是指房地产市场供需平衡、价格稳定，房价太高了可以略有波动，但不要出现暴涨或暴跌。为实现房地产市场的稳定，除了限购、限售等行政手段，还需要采用经济、法律手段共同调控。

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