据领域盛景数据，新年第一周（2018.12.31-2019.01.06）重庆商品房市场成交均价10093元/㎡，环比下降13%。重庆楼市的促销力度似乎有增无减，尤其是价格战再现江湖。

渝州楼市记者了解到，蔡家某楼盘，在新年第一周就推出了20套特惠房，优惠价格高达29万。其中一套总价为54万的房源，直降20万，房价几近“腰斩”。具体情况到底如何？

直降18-29万元，买水电气三通LOFT公寓

从宣传资料来看，该楼盘为位于蔡家嘉瑞大道的LOFT公寓项目。

记者算了一下，优惠折扣约六三折。比如建面38.14㎡的房源，原总价为54.2万，优惠20万，一口价只需34.2万；建面57.71㎡的房源，总价78.5万元，优惠29万，一口价只需49.5万。此外，要享受该直降优惠，不能选择首付分期，否则总价上浮1%。

单从价格上来看，好像是挺诱惑的，但是事实真的这么简单吗？

对此，记者找到该楼盘一置业顾问，了解到，这样的优惠信息确实是存在的。宣传单上的总价就是房子的预售价格，一口价就是实际执行的价格。

但重要的是，楼盘自开盘以来，对外销售价格并非按照预售价格来执行的，都有执行一些优惠。“这次遇上元旦节，拿出了20套房源，价格相比之前的，差异并不大，仅额外优惠了1万元左右。”

就这样，购房者不知不觉走进了开发商的“圈套”中。

最后，该置业顾问，还不忘提醒我，还有最后三套了，要的话赶紧下手。

当然，单从产品来看，临轻轨、水电气三通、LOFT、层高4.8米，还是不错的。

周边价8352元，备案价高达1.5万

据领域盛景统计数据，2018年重庆主城区公寓成交均价为建面10213元/m²，其中，北碚区的公寓成交量为12.99万方，成交均价为建面8352元/m²，远低于主城区平均房价。

按照该楼盘优惠后的建面单价，大多为8字头，符合整个蔡家市场的单价。

再来看下备案价格。比如，2号楼5-22房，拟售建面单价14937.49元/m²，单价接近均价的一倍；2号楼17-7房，拟售建面单价13504.25元/m²，仍远远高于均价。

为什么备案价和市场价差距这么大？

“地价、周边配套、产品是否装修等都影响到备案价格。”重庆新中地产总经理、香港渝港经贸商会秘书长何伟坚表示，像杭州、苏州、上海等多个城市，都已经对“酒店式公寓”实施政策措施，而重庆相对比较宽松，备案价不能作为参考市场价格的一个基础。

在重庆，住宅产品面对普通老百姓，定义为刚性需求，政府对备案价的监控比较严格。而商业住房比如公寓，更多的则是投资性质，控制得稍微宽松一点。

当然，对开发商来说，备案价自然越高越好，有更多的操作空间。比如，在市场好的时候，供不应求，价格自然就上去了，无限接近备案价。当市场萎缩时，就给予购房者各种优惠的方式，进行降价促销。

商业去库存压力大，还是营销噱头！

噱头，噱头，还是噱头！这样的噱头，购房者买账吗？

记者在该售房部见到前来看房的王女士。“刚开始确实是被大幅降价的优惠吸引过来的，但是仔细算算便知其中奥秘。”王女士算是比较理智的购房者了，她告诉记者，自己购房从不被备案价左右。今年上半年，照母山一楼盘由于限价，新开出的价格远低于市场价格，但她还是毫无犹豫的通过第三方以高于备案价格购买了。如今，准备购入一套公寓投资，也还是要参考市场价以及项目未来的潜力。

可以说，买家看市场更多。“现在这些所谓的大幅直降多万，起到的效果已经很微弱啦，购房者最终只看成交价格，这些销售的套路大家都清楚。“重庆英联达美产业机构策划总监樊强认为，购房者渐渐的理智起来，特别是在市场下行的时候，更会算账了。

樊强还指出，商业销售的套路比住宅更多，操作的手法也比住宅更灵活。而之所以套路这么多，主要是因为市场中商业库存压力大，销售难度大。

数据显示，2018年重庆主城公寓市场，下半年表现乏力，全年成交同比下降10%。在住宅压力大的同时，公寓市场的去化率相对来说就更难了。特别是公寓相对昂贵的转收费，让很多投资人敬而远之。

目前，重庆楼市的降价信息，大多还是首付分期、到访送礼、成交送礼等优惠，那种大幅降价信息，一般都是烟雾弹，是开发商为了营销噱头包装出来的，购房者一定要擦亮眼睛。

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