近半个月以来，杭州、上海、深圳等多地被媒体曝出长租公寓爆雷跑路事件，部分跑路的长租机构涉案金额达数十亿元。8月起，重庆频频传出长租机构跑路的消息，包括首资房屋托管、乐租几寓等多家机构跑路。
记者调查发现，这些跑路的机构经营模式相似，都是“高收低出”，即向房东以高租金来收房，却低租金向租客出租。面对频频跑路的租房机构，消费者如何才能避坑？又可以通过哪些方式维权呢？
高收低出，租房机构的“新庞氏骗局”
半个多月前， 一家名为“重庆首资科技公司”的托管公司跑路，上游新闻·重庆商报记者了解到，此事件涉及2200多位租客，金额高达千万元。
房东张女士介绍，她将房子托管给重庆首资科技公司，该公司每月支付她2100元的租金，按月支付。
但这家公司将张女士房子出租的价格远远低于从张女士手中接过的价格，“公司从我这里租2100/月，租给租客才1300/月。”张女士说。
记者发现，最近跑路的长租机构普遍采取“高收低出”的模式，即向房东以高租金来收房，却低租金向租客出租。
杭州刚跑路的长租公寓适享的多位租客表示，他们以押一付十二的方式支付了上万元租金，但没多久，公司就跑路。以相似模式跑路的杭州友客公寓，受害人登记数量已达数千人，涉事金额超过1亿元。
上海岚越公寓则自己在微信公众平台发布通知，承认资金出现断裂，该公司同样以“高收低出”的模式运营。
短时间快速扩张，积累租金现金池
深入解析跑路长租机构，可以发现这些机构有着更多的相似之处：短时间内快速扩张，以“高收低出”积累租金现金池，再择机跑路。
天眼查数据显示，杭州友客成立于2019年6月，今年7月到8月短短不到一个月的时间内，先后在杭州拱墅、滨江、余杭以及广州、宁波等地成立8家分公司，快速扩张。
杭州巣客成立于2018年10月，曾几次更名， 2020年3月更名为“杭州适享科技有限公司”，目前该公司已卷款跑路。
重庆首资科技公司成立于2019年12月，经营范围为建设工程设计、物业管理、房地产咨询等，该公司业务遍及长沙、成都等地，于今年8月跑路。
一方面是快速扩张，另一方面是利用 “高进低出”的时间差积累大量租金现金池。
打个比方，长租机构从房东处租房，支付3000元/月的租金，按月支付，而转租给租客按2000元/月，要求租客按年付。
这之间，长租机构打了个时间差。即租客一次性支付给租房机构租金24000元，但机构把这笔钱分月支付给房东，租客支付的这笔租金，房东要8个月才能完全收到。中间7个月，就是长租机构赚的时间差。
由于这笔钱不受任何监管，长租机构可以把提前收取的租金拿去投资赚取利息，也可以等租金积累到一定规模，卷款跑路。
跑路机构涉嫌诈骗，租赁合同还具有法律效力
租客遇到了长租机构跑路，此前签订的租赁合同是否还具有法律效力？房东收不到房租，又该如何维权？
广东保典律师事务所律师廖建勋表示，如果是因为“高收低租”最终导致资金链断裂，属于经营判断失误；但如果动机不纯，故意转移流动资金跑路，那就涉嫌诈骗。“若涉嫌诈骗，租客可向法院起诉，追究长租机构的违约责任，要求赔偿相应的损失。”
关于租客此前与长租机构签订的合同是否有效，廖建勋认为，双方签订的合同符合合同法规定的形式和实质要件，长租机构跑路，合同仍有效，具有法律效力。
廖建勋分析，如果房东与长租机构是委托代理关系，代理人的代理行为产生的法律效力，由被代理人承担。这种情况下，租客可以在租赁合同约定的期限内合法占有并使用房屋，由房东向长租机构主张损失赔偿。
北京市炜衡（广州）律师事务所律师陈博齐则指出，如果房东与长租机构、长租机构与租客签的是分别独立的租赁合同，只是存在转租行为，那租客如果想继续在案涉房屋居住，需要向房东支付相应的租金。“至于租客已经被长租机构提前收取的租金，只能向长租机构主张。”
多地发布住房租赁市场风险提示，租房押金需监管
根据广州市房地产租赁协会统计，今年因“高进低出”、“长收短付”等经营行为爆雷的长租机构达26家，其中包括巢客公寓、易居名舍、我乐公寓、沃客公寓、铃铛公寓等。
因此类机构频频爆雷，近期，上海、广州、杭州、成都、重庆、合肥、海口等地行业主管部门或相关协会接连发布《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕长租公寓“高进低出、长收短付”等经营风险。与此同时，西安、杭州也发布了住房租赁资金监管新规，成都、广州还展开了住房租赁企业风险排查工作。
如何防范风险？
在企业端，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房屋租赁金融市场的加速发展对监管提出了新要求。租赁资金监管一直以来都是一个空白，需要打上政策“补丁”。
同时，租客、房东也要提高风险防范意识，谨慎选择租赁企业，警惕收房租金过高或出租金过低。遇到租凭企业跑路，要合法维护自身权益。
值得一提的是，在企业端，已有多地启动租赁资金监管举措。例如杭州提到，住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金都缴入专用存款账户管理，其中 “托管式”住房租赁企业需要在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交。
上游新闻·重庆商报记者 韦玥
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