当购买的房屋遇上有违章搭建，你是继续买，还是退房？这位买房者就因此为自己的买房经历增添了许多烦恼，以致赔了违约金。
徐某在江津区滨江路一小区的顶楼有一套江景房，建筑面积116㎡。为了增大使用面积，她在产权房之上违法搭建50㎡的钢架棚，墙体砌砖，形成了一个楼上层，使这套江景房成功变身“跃层江景房”，并进行了精装修。针对违建部分，徐某还被相关行政部门罚了款。
因房屋面积大，四处寻购房屋的舒某相中了这套看似光鲜亮丽的江景房。
在中介公司的安排下，舒某两次前往该房屋实地查看。虽明知楼上层是违法建筑，舒某依然表示愿意购买。
2019年12月，徐某与舒某签订了《房屋买卖合同》，约定舒某购买徐某的房屋及其楼上层，成交价130万元。合同上载明的房屋基本信息仅为有产权的楼下层部分，约定了分期付款结束后办理权属转移登记。
合同还约定，因买方已实地查看并认可房屋现状，不得以房屋涉及违建为由拒绝履行合同。卖方承诺该房屋楼上层的搭建并不会影响房屋过户。此外，合同还约定了成交价的20%违约条款。
去年1月，舒某如约支付了首期房款30万元，一家人欢欢喜喜搬入新居。
居住期间，舒家人还花钱进行了一些装修改动，如拆除玻璃隔断门、添附全封闭的阳台塑钢窗等。但舒某入住后一年有余，一直未按约支付后续的购房款。
徐某多次催收无果，便将舒某诉至江津区人民法院，要求解除合同，支付违约金30万元并限期腾退房屋。
审理中，舒某辩称，签合同的时候虽然实地查看了，知道二楼是违章搭建，但是有吊顶看不到结构，入住一个月下雨了才发现屋顶是彩钢棚，卫生间还有堵塞发臭的情况。更重要的是，她听说有违章搭建的房屋有可能不能办理过户。为了避免风险，她有权拒绝支付购房款。
合议庭审理认为，舒某作为完全民事行为能力人，应当清楚违法建筑不能办理初始、变更登记等，合同上记载的交易房屋信息仅为有产权部分，即合同条款应理解为楼上层保持现状、楼下层可过户。楼上层是否影响过户，舒某应以职能部门的查询、答复为准，而不是简单以怀疑、疑问行使不安抗辩权。退一步讲，即使以后楼上层不能维持现状，买方也有权主张赔偿损失。因此，舒某未按约定期限支付购房款，构成实际违约。
另外，合同因舒某违约解除，徐某有权要求其搬离并交付房屋并支付违约金。目前，徐某仅收到了房款30万元，而舒某付款后接房入住了一年多，双方获益明显不对等，徐某受到了实际损失。法院可以参照房屋租金，品迭已付房款的资金占用利息，来确定徐某的实际损失。综合来看，30万元的违约金明显过高。按照相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。
据此，江津法院判决：解除双方签订的《房屋买卖合同》，由被告舒某向原告徐某支付违约金4.5万元，原告徐某在扣除违约金后退还舒某购房款25.5万元，舒某腾空案涉房屋及楼上层并交付徐某，同时驳回了徐某的其他诉讼请求。
法官提醒
在顶楼违章搭建的行为侵犯了公共利益，存在一定的安全隐患，还会面临被相关部门处罚。交易这类附随违章建筑的房屋，对买卖双方来说都是弊大于利。
本案中，买方为房屋过户及违建处理而忧心，卖方为催款而烦恼。原本都是图“便宜”，却最终将事情推向更加复杂的境况。请大家谨记：“拒绝违章搭建，营造和谐环境。”
上游新闻记者 徐勤 通讯员 杨妮 实习生 王迎桓 江津法院供图
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