1月22日，戴德梁行发布了《2020年重庆房地产市场回顾与展望》报告，从城市经济发展、甲级写字楼市场、优质零售物业市场、住宅市场以及土地市场等5方面回顾了2020年重庆的房地产市场情况，并对2021年重庆房地产市场发展进行了展望。报告显示，2021年重庆甲级写字楼市场将形成短期供应高峰，预计体量在35万平方米左右；零售物业市场预计有10个以上项目开业，供应体量约158万平方米。
甲级写字楼市场：
线上教育加速核心区去化 更多创新型金融科技企业崛起
重庆第三产业占比逐年攀升，为甲级写字楼市场发展提供了空间。
报告显示，2020年重庆甲级写字楼市场仅录得来福士A座入市，体量64000平方米，全市存量调整为206.26万平方米；受疫情及经济大环境影响，甲级写字楼租金一路走低，四季度全市甲级写字楼租金为每月每平方米80.17元，同比下降8.61%；市场持续消化存量，年末全市甲级写字楼空置率同比下降1.19个百分点至30.64%。
据悉，2020年重庆主要存量租户为专业服务类、金融服务类、房地产服务类和TMT企业。其中专业服务占比达24%，尤其是线上教育企业在重庆积极布局，成为2020年以来最大的成交主力；金融服务占比较去年同期下降6.4个百分点至19.4%。
从面积段来看，重庆甲级写字楼300平方米以下的小面积段租户占比达54%，本地中小企业仍是租户的中坚力量；分区来看，观音桥、杨家坪300平方米以下的租户占比最高，其中观音桥100平方米以下租户占比最多，达30%。
戴德梁行重庆公司写字楼及企业服务部主管刘洋认为，重庆甲级写字楼租金已连续下降超过2年，目前租金水平已近触底。由于存量房源多精装修供给、未来供应普遍档次较高，预计市场租金将反弹走高。未来供应方面，重庆甲级写字楼供应继续推迟，导致2021年将形成短期供应高峰，预计体量在35万平方米左右。去化方面，在重庆大力发展互联网金融的背景下，未来将诞生更多创新型金融科技企业，以及为抢占市场占有率，未来也将有更多在线教育巨头入渝，这都会继续加速核心区去化。
优质零售物业市场：
多个项目计划2021年入市 传统核心商圈加速提档升级
2020年的新冠肺炎疫情，打乱了重庆零售物业市场的节奏，但也使得运营商们更加重视战略调整，通过商场整改、焕新升级、延迟供应等举措，以差异化经营。
报告显示，2020年重庆优质零售物业市场全年录得一个项目入市（注：统计时间截止至2020年12月10日），一个项目停业撤场，即位于沙坪坝的融创茂于三季度入市，录得10.94万平方米新增供应；而南坪盛汇广场合作百货停业撤场，该商场拟转型专业市场，使得全市存量维调整为506.4万平方米。运营商采取以价换量的策略，以应对市场不景气及激烈的竞争，部分项目租金下调，年末全市租金同比下降3.58%至每月每平方米572.55元。
从业态分布看，2020年重庆零售业态占比同比上升3个百分点至60%。餐饮业态仍占比近三分之一。分区来看，观音桥零售业态占比最高，达80%，弹子石零售业态占比最低，仅52%。
从品牌范围来看，2020年本地品牌占比达23.8%，同比增加1.0个百分点。分区来看，解放碑、观音桥、江北嘴、杨家坪凭借区域高端项目支撑，国际品牌占比位居全市前列，其中江北嘴占比最高达60.3%。
为应对挑战，2020年，部分购物中心积极求新求变，进行重装升级，或调整主力店铺。如大都会引入华为旗舰店、调色师等主力店；解放碑协信星光广场启动5周年焕新升级工作，对近70%品牌铺位进行了调改，完成招商面积两万多平方米；金科美邻汇升级为金科乐方等，都显著减少了空置面积。一些传统核心商圈也在努力提档升级：如解放碑商圈在最新规划中提出串联解放碑、朝天门、十八梯三大城市地标，打造世界级金融和消费大道；观音桥商圈积极推进交通缓堵工程。
戴德梁行重庆公司商业地产部主管唐正艺认为，疫情导致部分项目选择延期供应，经过梳理，有10个以上项目计划在2021年开业，预计供应体量约158万平方米左右。龙湖礼嘉天街已于2020年底入市，位于中央公园的四个大体量项目——龙湖公园天街、吾悦广场、中粮大悦城以及合景·悠方，将带来51万平方米的新增供应。届时，重庆将正式形成中央公园、礼嘉等商圈，填补区域空白，优质项目的供应也将进一步提升重庆零售商业市场能级。但同期大量新项目入市，不排除运营方调整开业时间，错峰供应。
住宅及土地市场：
住宅量价不会有大幅波动 绿色健康住宅迎发展契机
住宅市场方面，2020年，重庆楼市仍相对平稳。
报告指出，2020年3月以后，随着复工复产进程加快，楼市也逐渐复苏，3月销供比达2020年峰顶，为1.78，此后供需基本均衡，销供比在1附近徘徊；上半年成交峰顶在5月，销售面积达208.86万平方米，且房价表现平稳；下半年受年末促销影响，需求旺盛，成交峰顶出现在12月，销售面积达全年最高255.18万平方米。
报告认为，2020年底中央经济工作会议上，继续强调“房住不炒”，并首次专门关注大城市住房问题，租赁住房监管将成调控重点，而重庆在需求端政策限制不大的背景下，进一步完善人才房、租赁房等供给端，将使得市场波动得到进一步平抑，住宅市场量价不会有大幅波动。
土地市场方面，北区悦来、水土，西区杨家坪、西永为近期市场热点，未来随着北区进一步的人口导入，以及西部科学城建设的推进，新区价值将进一步凸显，促进板块成熟及区域升级。
此外，报告指出，2020年，疫情使人们经历了一次难忘的“蜗居时代”，大众对房屋价值标准也有了更深刻的理解，安全、卫生、人均居住面积保障、室内功能提升等需求越发成为购房考量要点。2020年10月，重庆市住房城乡建委、市发改委、市经信委等十部门联合制定了《重庆市绿色建筑创建行动实施方案》，方案指出，我市将力争到2022年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%。无论是政策层面指引，还是需求端的变化，都使得绿色健康住宅迎来发展契机。
上游新闻·重庆商报记者 孙琼英
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