申女士从北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（下称中粮万科）购买了一套商品房，合同约定了该公司为申女士办理房产证的截止期限和逾期赔偿条款。但在实际办理时，中粮万科逾期89天才为申女士办了房产证，后申女士将该公司诉至法庭要求赔偿。日前，终审法院维持了一审判令中粮万科向申女士支付逾期违约金的裁决。

事件

380余万元买房 交房三年才拿到房产证

2010年3月25日，申女士与中粮万科签订了一份购房协议，购买了由该公司开发的位于北京丰台区某小区的住房一套。合同约定：申女士购买的房屋所在土地用途为住宅，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为380余万元；中粮万科应当在2011年11月15日前向买受人交付该商品房。

同日，双方就上述合同签订附件十三、补充协议二。其中约定：中粮万科应当在该房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明。在申女士及其委托的代办机构交齐办理房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内，中粮万科协助申女士或委托代办机构办理完毕该房屋的房屋权属转移登记。

上述合同及补充协议签订后，申女士依约支付了全部购房款，中粮万科如约交付了房屋。但直到2014年2月12日，申女士才取得涉诉房屋所有权证书。对于逾期的理由，中粮万科称，因申女士所购的房屋土地，在出让方交付土地时存在瑕疵，代征土地未拆迁腾退完，才导致开发的所有地块手续延迟，逾期办理产权证。

辩称

中粮万科：系第三方原因导致 公司无过错

对于中粮万科的解释，申女士并不同意。她认为中粮万科与第三方之间的纠纷不能成为本案的免责事由，中粮万科应承担违约责任。因此，申女士向一审法院起诉请求判令中粮万科支付逾期办理房屋产权证的违约金10万余元；诉讼费由中粮万科承担。

一审法院审理查明，双方合同约定：如因申女士或委托的代办机构的原因致使该房屋的权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，中粮万科不承担责任。

如因中粮万科的责任，申女士未能在交清办理该房屋的权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起，730日内完成该房屋的权属转移登记的，申女士可以选择退房。如申女士选择不退房，自730日届满之日起，每逾期一日，中粮万科向申女士支付总房款万分之五的违约金。

申女士称，中粮万科逾期89天才为其办理下房产证，故其要求万科公司按总房款的万分之三支付每日的违约金。

中粮万科承认逾期89天办理下房产证是事实，但辩称因第三方原因导致，其无直接责任或过错。另外，违约金约定比例过高，申请法院依法予以调整。

但申女士不同意万科公司调整违约金的主张，称自己主张的违约金已经低于合同约定，法院应当支持。

判决

开发商一审判赔 上诉被驳回

一审法院认为，合同签订后，申女士已依约履行了合同义务，中粮万科公司理应依约及时为申女士办理涉诉房屋的权属转移登记手续。中粮万科未能按照双方所签合同约定及时办理房屋权属转移登记手续已构成违约，对此中粮万科应当承担相应的违约责任。

中粮万科主张土地出让方交付土地时存在瑕疵，导致项目后续工作及房屋初始登记办理均延迟，系其与他人之间法律关系，其作为本案合同相对方，以上述主张作为延迟履行本合同义务的免责抗辩，不能成立。

因申女士未证实中粮万科迟延办理房屋权属转移登记手续的行为给其造成的实际损失情况，故法院依法对违约金数额予以调整。

据此，一审法院判处中粮万科向申女士支付逾期办理房屋产权证违约金6万余元，同时法院驳回了申女士的其他诉讼请求。

一审判决后，申女士表示无异议，但中粮万科提出了上诉，其上诉理由依然是办证逾期非该公司过错，不应承担违约责任，要求依法改判将违约金标准降低至万分之一，以及由申女士承担此案的诉讼费。

5月25日，北京市第二中院对此案终审，驳回了中粮万科的上诉请求。

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