“老师，中央公园片区，80-120平米精装住宅，考不考虑一下嘛？”“北滨路55-110平米的小户型住宅，有没有兴趣了解一下？”最近一个多月来，记者以及周边不少朋友，都感受到了一手房市场一些微妙的变化，比如之前一年多，从来只接到过销售商铺、写字楼的电话，最近却开始接到销售住宅的电话；有些售房部之前门庭若市，前往看房置业顾问无暇接待，近来前往看房明显置业顾问态度热情了不少，重新找回身为购房者的尊崇感……那么，当前一手房市场是不是真的变冷了呢？记者对多个售房部进行了走访，并采访了行业人士，真相是这样的。

调查

不少售房部到访“腰斩”，少的每天仅十余组

天气降温后的某个上午，记者走访了多个片区的数个销售中心，发现相比前两个月销售中心人气火爆的场面，确实冷清不少，很多楼盘附近都能看到不少拉客的渠道人员和“小蜜蜂”。

记者走访了片位于中央公园的4个售房部，现场多则7、8组客户，少则仅仅只有1组客户在看房，并且是在都有充足房源销售的情况下。

拉记者看房的某楼盘内部渠道人员透露，确实最近看房客户比之前少了不少，比高峰时期至少少了一半左右，而且客户观望情绪都比较重，也比较理性了。

“现在每天我们楼盘到访量仅有30组左右，周边其他几个楼盘更少，只有10组左右”，位于巴南鹿角的某楼盘置业顾问透露，对比前几个月，这个到访数量几乎“腰斩”。

“到访量下降的同时，客户转化率也在变低”，某楼盘渠道人员谈到，开盘即售罄现在已很难实现，去化60-70%已经是非常理想的情况。

分化成为关键词，核心区楼盘受影响较小

而从几大业内机构的统计来看，售房部到访减少也是普遍存在的。但是分化已成为关键词，哪的房子都好卖，这样的现象不再出现。

“不同区域之间还是有差异”，领域机构常务副总经理刘兵谈到：“北区热度总体要高过其他区域。”

总体来看，城市核心区的楼盘相对受影响较小，例如商圈、两江四岸这类市场普遍认同的区域；而从中心区往外，越向外围目前销售和去化压力相对较大。

铭腾机构总经理吴小飞也表示：“整个市场下滑还是很明显，尤其目前处在1.5-2环的一些新兴区域的楼盘压力还是很大。”

楼盘、业态之间有差异，高价改需房源去化压力较大

此外，不同楼盘、业态之间也有所差异。

刘兵谈到：“虽然楼市有些降温的苗头，但是刚需的高层产品现在还是不愁卖的，基本开盘就能基本卖完，而总价300万级以上的一些洋房、别墅产品就有些去化困难，改善需求明显有所下滑。”

他还判断，接下来，茶园、空港等片区的楼盘压力会普遍较大，因为之前成交土地容积率多在2.0以下，绝大多数楼盘都规划有洋房这类低密产品，这也将导致接下来销售压力会较大。

分析

市场开始回归理性，几大因素导致市场观望情绪重

谈及一手房市场的降温，背后原因则主要有以下几点。

首先，是市场购买力已经严重透支，吴小飞谈到，重庆楼市从2016年下半年上行显著，到2017年的疯狂，再到2018年热度延续，这种火热的局面已经持续了2年左右，市场购买力目前已经严重透支。

其次，目前银行贷款政策收紧也是一大因素。当下市场有不少拥有多套房产、并有改善需求的客户，这类客户目前贷款非常困难，而不少房源总价又比较高，因此只能观望。

此外，在重庆一手房市场限价严重的当下，购房所带来的较大投资回报较难实现，不少以投资为目、使用杠杆的炒房客也正在退潮。

预测

开发商如何度过下半场？

加快跑量迅速回款，推广、渠道力度或加大

那么，接下来的2018楼市下半场，开发商应对楼市降温，又或许会有哪些对策？

吴小飞认为，接下来的金九银十是最为关键的抢收时间，开发商应该抓住一切机会跑量，抓紧时间回款，落袋为安。预计在10月还会有大量项目入市，市场也将迎来供应高峰，加上调控政策预期的加码，或许11月、12月将更为艰难。

某开发商营销负责人则表示，确实销售压力在逐渐增大，接下来计划在渠道上增加投入，并且品牌、项目的推广力度也将进一步加大。

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