在最新一期财约你节目中，万通控股董事长冯仑表示，今后十年，住宅基本功能是保障功能，不是投资功能。大家也不会冲动性的去囤积房子，房地产不是市场的主角了。以前住宅是一线明星，现在过气了要变成三四线明星了，互联网、芯片、生物医药才是一线明星。

以下为有关房地产话题的对话实录：

马腾：

我们回过头来看你事业的前半段，你有一个非常重要的标签，就是地产商。现在中国改革开放已经四十年了，你觉得地产这一块怎么改变了中国人的生活？

冯仑：

这个改变十分具体。第一有地方睡觉；第二是有安全的房事，可以生孩子；第三是有热水洗澡；第四是孩子可以踏实做作业；第五是这房子还赚点钱，自己增值了。这就是很大的不同。你比如说在1978年的时候，我们城市人均的住房才1.8平米。

我看到过最极端的场景，上大学的时候我到陕北农村去参加社会调查，窑洞的帘子一打开，炕是一直伸到里面，一串人头都伸出来，大大小小的一串，祖孙三代，男的女的都是在那儿躺着。

马腾：

生存空间太有限了。

冯仑：

所以我就觉得人和动物几乎没太大区别。现在，经过四十年，特别是经过最近二十年，房地产围绕着住宅建设大规模发展，到今天我们人口增加了一倍，由7亿多增加到14亿，现在的人均住宅37平米。

马腾：

这是改革开放之初想都不敢想的事情。

冯仑：

哪能敢想呢。

马腾：

现在国家提倡房子是用来住的，不是用来炒的，您怎么来看待这句话？

冯仑：

这个话说在当下是有意义的，因为我们的住房已经到人均37平米，显然从总量上我们的人均已经接近日本。未来的人口增长是倒金字塔，也就是未来房子是多出来的。在这种情况下，其实完全确定了我们今后十年甚至更长时间内，住宅基本功能是保障功能、福利性功能，不再是投资功能。如果说在改革的头十年、二十年的时候住宅是一个绝对的一线明星，现在已经变成三四线明星了。现在谁是一线明星？互联网、做芯片的、做生物医药这是一线明星。

马腾：

去年年底的时候，万科的郁亮喊出了“活下去”的口号。“活下去”是不是现阶段中国房地产商的生存状况？

冯仑：

因为我们进入了后开发时代，也就是说在2016年以后房地产行业由“开发时代”逐渐进入到“后开发时代”，这个转化过程中有许多挑战，特别是对一些住宅公司。进入后开发时代以后，产品不再以住宅为核心，将会以其他六大类产品为主要的核心。模式主要是运营和资产管理，而不是开发。

马腾：

所以说活下去其实是房地产企业转型中的一个阵痛？

冯仑：

转型过程中企业必须关注的一个事情。当然万科是一个很优秀的企业，所以它对自己要求更高，活下去是没有问题的，但是它要求更高，提醒大家危机意识。另外它是在管理上更下工夫，把有限资源更加聚拢，然后来完成转型。

马腾：

你写过一本书叫《野蛮生长》，可以说是我们国家房地产发展上半场的写照。为什么会用《野蛮生长》来形容房地产行业的上半场？

冯仑：

其实《野蛮生长》写的是民营企业的前世，不是今生。在1993年之前没有《公司法》，大家就是个江湖。我们的成长就完全是野蛮的状态，杀人、放火、死人……故事太多了。以至于我最近都有冲动，就是去写一个类似中国版的《教父》或者《美国往事》。

马腾：

如果再写一本书来写中国房地产行业的下半场，你会用什么样的书名？

冯仑：

其实这个书名被用过了，叫《行在宽处》。

马腾：

《行在宽处》，为什么？

冯仑：

现在我们已经结束了（野蛮生长）这个阶段，行业的发展、制度的演变、管理的规则也越来越清晰了，清晰到什么程度呢？从1993年到现在，关于我们赚钱的规则，我们称之为法律和重要行政法规的内容已经将近300个了。在这种情况下，所谓“行在宽处”，就是机会越来越多，发展的空间越来越大，能够建立好的成绩的机会也越来越多，这是一个很乐观的表达，所以叫行在宽处，而不是行在窄处。

马腾：

你在成立中城联盟的时候，有一点是说要提升房地产的道德形象，当时为什么会这么提？

冯仑：

因为在1998年的时候，我和王石、河南建业的董事长胡葆森是好朋友，经常聊天，我们聊到这个行业要发展道德自律，最后就发起成立了中城联盟。中城联盟开始时，我们之前有一个主张叫“新住宅运动”，就是说健康人居、美好生活。因为这样做了，至少我们参加中城联盟的这些企业，在道德自律的水准、绿色建筑、绿色供应链、企业社会责任这方面做得就超过了行业的平均水平。

原标题：冯仑的“天“与“地”：一位地产思想家仰望星空的冲动

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