近日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。而住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

专家表示，这是国家两年多来不懈推动的“租购并举”战略迈出的关键的、具有实质性意义的一步，住房租赁市场有望得到较快发展。

“租购并举”非“租售同权”

在此次《通知》中，九部门不仅联合释放了加快发展住房租赁市场的高姿态，而且提出了许多具体的操作内容。之前，广州市政府率先发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，共提出16条具体措施，其中包括：保障租赁双方权益，支持租赁居住方式；增加租赁住房供应，满足新增住房需求；壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极三大类具体措施。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

值得注意的是，前述《方案》规定，符合条件的承租人子女可就近入学。这被广泛地理解为“租售同权”。广州市这一消息发布后，在市场层面形成了很大影响，尤其是网络“租售同权”的提法更是赚足了眼球。租房是否真的就达到买房的同等权利？

“仔细分析该政策，首先租房子女上学是有条件的；其次租房者有的权利并不是物权法所指的‘占有、使用、收益、处分’权，而仅是在占有和使用上权益有所提升。单纯提‘租售同权’难免有偷换概念、混淆视听之嫌。”安居客房产研究院首席分析师张波说。

从“居者有其屋”到“房子是用来住的、不是用来炒的”，可以看出国家对于居民住房需求的良性引导，从文件提及“实现租者幸福居住”，可以看出广州市政府对于城市未来的明确目标。张波认为，大家的目光除了聚焦“租房上学”之外，更应关注政府的大方向，该文件明确提到未来将大量增加租赁用地供应。除了存量房，政府未来也将在租赁市场上发挥更大作用。

事实上，目前在一线城市开发商百分之百自持用地越来越多，各大城市今年对于住房保障皆有实质行动。例如北京今年加大了保障性住房规模，上海近期挂牌的两块地，甚至从租金到租期到户型配比都有明确要求，推出了开发商百分之百自持房用地等。

在张波看来，房价高企，未来实际有能力买房的人群逐步缩小，政府必须从租赁、共有产权等多种形式上更多更大地采取行动来保障居民的住房需求。完全意义上“租售同权”是不存在，但租赁者的权益逐步得到提升则是必然的趋势。

对天价学区住房打击力度大

业内人士认为，虽然九部门《通知》提出了许多具体的操作内容，落地时也还需要进一步的细化和研究，但已基本为地方政府指明了道路和方向。《通知》在以下几个方面值得关注。

一是明确要求各试点城市须于每年1、4、7、10月的15日前定期报送上一季度试点工作进展情况。发展住房租赁市场将进入真正的实操阶段，国家有望借此形成一批可复制、可推广的试点成果，并向全国推广。

二是明确要求各地搭建政府住房租赁交易服务平台。如今政府对租房市场管理困难的一个重要因素就是缺乏有效的管理服务平台，政府无法了解市场，市场各方也无法方便顺畅地去备案、纳税、维权。虽然平台搭建并非易事，但《通知》至少已为各地指出了工作方向。

三是从土地、税收、管理等各方面提出了不少具体的、有实际意义的鼓励措施。如参照酒店业将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统；住房租赁国有企业可将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房，且改建后水电气执行民用价格；承租人可按照规定申领居住证、享受相关公共服务；超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，等等。

张波认为，广州新政策的出台对于广州房产整体买卖形成的影响较小，但对于学区住房的买卖或有直接影响。“租房就可以达到就近上学，长期来看会对学区周边的房价有一定的向下压力，尤其是对热炒天价学区住房心理上打击力度颇大。学区附近的房租抬升动力会加强，政府如不加以控制，未来在优质学区附近或会出现‘天价租房’现象。”

张波说，从长远来看，租赁体制的逐渐完善会对平稳租金以及健全租赁市场有着重要意义，但效应并不会在短期显现，下半年租赁市场并不会因此产生较大变化。

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