长租市场正越来越改变房地产租售格局。广州市第一块推出百分百自持的土地获得工行资金支持，多个银行也将推出“租房贷”。除了这种全新的长租公寓，市面上还有不少以旧厂房、复建房、商业裙楼改建成的长租公寓，有效地缓解了供不应求的小户型租赁需求。
对于如火如荼的长租市场，让人不禁想起多年前广州市场曾一度出现的“房屋管家”，他们替业主打理房屋，收取一定的管理费或靠租金差价获利，做得比较大的“双瑞”在高峰期曾有数百上千个房源。不过，这种单纯管理而对租赁房源无任何品牌注入的“粗暴”方式最终还是被市场所淘汰。合富研究院高级分析师梁燕明认为，对纯商业运作的包租公司来说，通过收集市场上已有的房源、转租赚取租金差价获利，这不但不会为市场带来房源的增量，反而有较大可能会拉动租金上升。广东中原项目部总经理黄韬也更看好低于市价出让的百分百自持土地，认为这些盘源日后有可能调节市场租金。
眼看着长租市场崛起，中介方能否从中分一杯羹？地产人士透露，商业地产部门有可能从中赚取佣金，因为长租公寓运营商都在寻找合适的商厦裙楼改建公寓，他们若有资源可以从中撮合，中原地产水荫路分行营业经理钟志明表示，他们近期也接到找商业裙楼改长租公寓的客户。但是对于长租公寓盘源，一般较少通过中介寻找租客，因为这些公寓运营商都有自有的渠道直接寻找租客。地产中介认为，长租公寓由于配备完善，租金价格比同面积的小业主散盘更高，一般适合短租需求的客户，长租一年以上的客户还是倾向于租用小业主的房屋。况且长租公寓多数都只供应小户型单位，家庭客都还是在中介处寻找租盘。
“房屋管家”吃差价反抬高租价
记者刚入行时曾采访过吉源房屋管家和双瑞房屋管家，吉源房屋管家首先在2008年金融危机爆发后就陷入困境，双瑞房屋管家的有关人士手机已成空号，据一位熟悉房屋管家行业的人士透露，双瑞房屋管家约在2013年后就停止业务了。
据行内人士透露，双瑞房屋管家做得较早，吉源房屋管家以及其他房屋管家公司的管理人员大多来自双瑞房屋管家。房屋管家从业主处收取房源，收费方式不一，有的与租金挂钩，收若干点作为管理费；有的则是以一年免租一个月；有的则是提前支付佣金，房屋管家以转租赚取租金差价。
相比目前的长租公寓，房屋管家不改变室内间隔和设计，家私家电都由业主配齐，他们只是负责日常清洁维护以及与物业沟通。对于一些需要垫付租金的房屋管家，如果房屋出现大量空租，有可能造成资金风险；如果这些房屋管家挪用应支付给业主的租金到其他行业进行投资，更产生“骨牌效应”的风险。故此，这种老式的“吃差价”房屋管家已日渐式微。
环市东已有多家长租公寓出现
为了解长租公寓对租赁市场的影响，近日记者来到市内房屋租赁市场最为活跃的区域之一——环市东路进行实地调查。在环市东路，一座商厦已整栋改成魔方公寓，这是市场上一个比较出名的长租品牌。据中原地产钟志明表示，在环市东片区，已有多个长租公寓出现，如在福莱花园对面的写字楼、水荫直街市场上面的整层已先后改成长租公寓出租。以魔方公寓为例，一层间隔成十几二十间，每间面积不到40平方米，月租在3500~4000元月租；水荫直街菜市场上面改建的长租公寓，由于坐落在市场之上，每个单间月租在1500~2000元左右。
据中原地产钟志明表示，近期也有一些客户咨询，他们寻求整栋出租的商业裙楼，希望可以改成长租公寓。以往商业裙楼由于体量过大而难以出租，过往曾经被一些投资买家整层买下再改成分拆式商场铺，但这种做法已被政府叫停。通常商业裙楼几千平方米一层，整体出租月租只需50元/平方米。若改成长租公寓，每平方米租金过100元，运营商可以从中获取可观收益。
业界观点：
整体自持土地增多 长租市场有新玩法
合富研究院高级分析师梁燕明表示，在政府鼓励住房租赁的政策推动下，长租市场发展速度加快，而品牌企业布局长租市场，有利于长租市场的经营格局，朝着品牌化、规模化和专业化方向发展，相比起过去只是掌握分散房源、零散经营的房屋托管来说，目前品牌企业经营的长租业务显得更为规范。
对纯商业运作的包租公司来说，通过收集市场上已有的房源、转租赚取租金差价获利，这不但不会为市场带来房源的增量，反而有较大可能会拉动租金上升。这与长租公司的经营方式，有明显的区别。现时，土地出让市场上已出现自持型的租赁住房用地，这些项目建成后的房源投入长租市场，在一定程度上能增加了租房市场的供应，更好地满足市场日益增长的租房需求。而“租购同权”的提出，加强了对租房群体享受公共资源服务权利的保障，亦将有利于进一步释放租房市场的潜在需求。不过，在租赁政策的利好支持下，更需要政府的监管，以稳定租房市场的健康发展，特别是政府驱动型的长租公司，才可为市场带来增量和合理租金。
租赁住房的发展也催生更多的付款方式，近期有银行推出住房租赁贷款产品，面向有长租需求的人士，通过贷款获得资金，一次性向房东支付未来数年的租金。相比目前在广州租房市场上大部分租客还是采取按月向房东支付租金的方式，长租的好处是一旦签订了房屋租赁合同，合同期内的租金支出和租金涨幅已经确定，租金支出不会受到租金行情变动而波动，这在租金处于稳定上升通道的时期，长租的优势更加明显。但并非每一位租客都适合这种一次性支付数年租金的方式，需根据租客个人对未来的发展规划和经济收入情况而选择合适的租赁方式。
中原地产项目部总经理黄韬表示，政府在对百分百自持土地上采取适度的优惠政策，从科学城自持土地可见，该楼面地价比周边土地地价要低一半左右。故此，对于一些长租持有的房企，由于土地成本相对低，他们可以在管理上下功夫，未来租赁回报率有可能高于目前散租市场的2~5%回报，而且对于这些公司来说，有可能可以公司股权整体转让的方式进行套现，同样可以规避自持的限制。
中原地产钟志明则认为，长租公寓与小业主持有的租赁房源，在客群上有所区别。如环市东有多个名校，家长客一般一租就五六年，而且都是一家子入住，所需的租赁空间并非长租小公寓的三四十平方米可以满足，所以目前家长客都是从中介处租赁房源。今年小学入学前的暑假，他们成交多个君汇世家的租赁房源，三房单位月租价格在一万多，电梯两房也要六七千。而在小户型上，本身这种房源就比较紧缺，长租公寓的出现正好可以缓解市场需求。环市东附近的嘉诚国际公寓是住宅性质的公寓，单间面积在37~40平方米，月租在3300~3500元，与素质高的长租公寓租金相若。
【免责声明】上游新闻客户端未标有“来源：上游新闻-重庆晨报”或“上游新闻LOGO、水印的文字、图片、音频视频等稿件均为转载稿。如转载稿涉及版权等问题，请与上游新闻联系。
