今年1月，王先生通过摇号购买了一套位于上海市宝山区大华悦庭的住宅。销售人员告知他，签购房合同前要先签一份装修升级合同，否则无法办理网签和银行贷款。
与王先生一样被告知买房先签装修升级合同的业主，有近500人。“本来就是精装修交付，还要再花16万装修费。”3月9日，王先生向上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）记者表示，根据销售人员提供的装修升级包清单，按市场价装修费用不会超过6万元。
因认为大华悦庭涉嫌捆绑销售和变相涨价，业主们进行维权。楼盘销售称系业主们的自愿行为，装修公司则表示退掉装修可以，但要承担总价50%的违约金。
业主们几次向主管部门投诉，仅得到“签订合同的是装修公司，不在监管范围”的回复，这场拉锯战已持续2个月。
大华悦庭项目销售部门梁姓负责人以由开发商大华集团新闻发言人对接为由，拒绝回应。截止发稿前，上游新闻记者仍未得到大华集团新闻发言人的回复。
▲上海宝山区大华悦庭项目现场。图片来源/受访者供图
买房先签装修升级合同
今年1月26日，王先生通过摇号选中了位于上海市宝山区大华悦庭的房子，单价每平方米5.7万左右，精装修交付。
在房子交首付前，销售人员告知王先生，买房子要先签订装修升级合同，否则无法进行下一步流程。
根据王先生选中房子的户型和面积，升级装修费用为15.9万元，其中包含地暖、地板、中央空调、厨卫设备等20多个项目。王先生提供的售楼部公布的精装修交付标准公示显示，装修升级合同清单中除地暖外，中央空调、厨卫设备等多个项目都与精装修所包含项目重合。
“销售说是升级包，如果按照市场价，最多6万块钱就能全部完成。我们怀疑开发商变相涨价。”王先生说。
上游新闻记者了解到，装修升级合同所包含的装修包分为A、B两个项目，根据户型、面积不同，A项目的价格分为99平方米户型售价15.9万元，A+B项目20.38万元；122平方米户型的A项目售价16.9万元，A+B项目22.38万元。此外，B项目所包含的中央空调升级、嵌入式微蒸一体机、衣柜不单独出售。
据统计，和王先生一样签订装修升级合同的业主有500户左右。多名业主称，签订装修升级包合同后现场交款，才能进入签订购房合同环节。“销售说不买装修包，可能无法网签和办理银行贷款。”王先生说。
▲业主们表示，前往售楼部签订购房合同时，均会被要求先签订装修合同。图片来源/受访者供图
销售员直言靠装修赚钱
上游新闻记者获取业主们与楼盘销售人员的聊天截图显示，楼盘销售们称，如果不要装修升级包，交付的房屋无法正常使用，且后期再也无法制作（装修）。更有销售直言，“这个装修费肯定不值，公司要赚钱的，但是现在因为房价上不去，政府一手房限价，所以都是从装修方面走，是必须要买的，同期开盘的开发项目还有47万的装修包。”
此后，有业主提出不签订装修升级合同，但可以把推销装修的提成私下给房产销售。销售称，不要提成，如果客户不签订装修升级合同，就不能卖房，否则自己就要下岗。
事情在1月29日出现转机。“我从购房群里得知，有客户在现场提出强制签订装修升级合同是违规行为，并向房管局进行投诉，所以后面有一批购房者就没有再签订装修升级合同。”王先生说，得知该消息后，他前往售楼处讨要说法，却在售楼部大堂看到一则1月28日发布的《公告》。
上游新闻记者看到，该《公告》称，提供装修升级的是乐享家装修公司，装修升级包为增值服务，客户可根据个人的需求和意愿自行选择是否购买。公司（开发商）绝不会以合同签约滞后、付款周期、银行贷款手续不配合等形式，影响客户的选择。
王先生称，据销售反馈的数据，目前开盘的楼房已售空，出台《公告》前，小区有82%的业主已被要求签订装修升级合同。
▲业主们表示，1月26日签订购房合同时，被要求要先签订装修合同。图片来源/受访者供图
后续客户可以不购买，那之前购买的客户是否可以办理退款？王先生等多名业主多次到售楼部找开发商相关负责人反映，得到的答复均为可以反馈给“乐享家”，然后就没了下文。
“是开发商销售带我们签的装修合同，并表示不签订就不能买房。现在又不承认是捆绑销售，让我们找装修公司对接。”王先生说，因找不到装修公司负责人，有业主开始在售楼部维权，最终一名自称乐享家销售的人员出面回应了此事。
业主拍摄的乐享家销售回应视频显示，乐享家一名女性销售人员称：“我代表乐享家销售主管于2022年2月10日告知你们，如果你们的诉求是退款，需按照合同约定走流程。”随后该女子离开。
多名业主表示，按照合同约定，想要退款，就要支付相应违约金，违约金金额为合同总价的50%，同时支付同期贷款利息的四倍给乙方（乐享家），违约金低于乙方损失的，则业主仍负责赔偿并予以补足。
“我们认为，强制捆绑销售的装修升级合同就应该认定为无效合同。”业主们表示，关于违约的赔偿条款也有失公允。
▲业主们对比发现，装修升级合同项目中与精装修交付标准，有很多重合项目。图片来源/受访者供图
律师称涉嫌违法捆绑销售
大华悦庭位于宝山区大场镇，该项目开发商上海华桐房地产开发有限公司，系上海市本土房企大华集团控股企业，大华集团占股99%。据媒体报道，此前，大华集团在江苏多个项目也被曝强制捆绑装修包的情形。
工商登记信息显示，装修升级合同盖章单位上海乐骧实业有限公司（乐享家）注册成立于2017年。上游新闻记者多次拨打注册电话均无法接通。业主提供的装修公司负责人微信联系方式，记者多次申请添加，均未通过。
上游新闻记者注意到，售楼部1月28日发布的《公告》中，房管局监督投诉电话，实为上海市一家住户的私人电话。
上游新闻记者联系到大华悦庭销售部门梁姓负责人，其以应由大华集团杨姓新闻发言人回应为由拒绝接受采访。截止发稿前，大华集团杨姓负责人未作出回应。
上海市宝山区住房保障和房屋管理局表示，已注意到这一事件，需由该区宣传部门统一回应。
实际上，2017年起，上海市已严禁楼盘销售中存在炒卖房号、“价外加价”等违规行为。上海市2021年1月22日实施的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》明确提出，严格新建商品住房销售方案备案管理，严格执行商品住房销售“一价清”等各项管理制度。
北京京本律师事务所主任连大有律师认为，开发商的上述行为已涉嫌违规捆绑销售。根据住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》要求，对于以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的行为，主管部门应依法查处房地产开发企业的不正当经营行为，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
同时，在住房城乡建设部《关于关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》和《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》中，也明确规定要严厉打击未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价的行为。
对于装修升级包合同中违约部分，连大有律师认为，根据《民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。如果过分高于实际损失的，可以要求法院进行调整。此事中，装修合同仅完成签订，房屋尚未交付，可以认定装修公司没有任何损失，这就意味着装修合同规定的违约金（合同总价50%）远高于装修公司的损失，在司法实践中可以酌情减免。
上游新闻记者 时婷婷
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